10 milyon TL (~300.000 USD) sermaye, hem Dubai hem Türkiye içinde üst segment konut, gelir üreten varlık veya off-plan yatırımlarına erişim sağlar.

Ancak hangi pazarda daha yüksek net getiri elde edilir?

Bu çalışma, iki pazarı veri odaklı şekilde karşılaştırır.

Kira Getirisi (Rental Yield) – Doğrudan Nakit Akışı

Küresel raporlar Dubai’nin dünya genelinde kira getirisi sıralamasında ilk 5’te olduğunu gösteriyor.

Ortalama yıllık kira getirileri:

• Dubai prime bölgeler (%8–12): Dubai Marina, Downtown, Palm

• Türkiye prime bölgeler (%4–6): Kadıköy, Çengelköy, Göktürk, Bodrum

Dubai’de ex-pat nüfusun %85 olması kurumsal kira talebini sürdürülebilir kılıyor.

Ek olarak:

• Dubai’de peşin ödemeli 1 yıllık kira modeli cash-flow’u öne çeker.

• Türkiye’de kira tahsilat riskleri yüksektir.

Sermaye Değer Artışı (Capital Appreciation)

Son 5 yıl:

• Dubai prime bölgelerde 5 yıllık değer artışı ortalama %50–120

• Türkiye’de 5 yıllık artış %35–80 (bölgeye ve döviz etkisine bağlı)

Knight Frank’a göre Dubai 2023’te dünyanın en hızlı değerlenen prime konut pazarıydı (%16–22 artış).

Örnek:

10M TL’lik 300.000 USD’lik varlık:

Vergi ve Net Gelir Etkisi

Dubai:

✔ %0 gelir vergisi

✔ stopaj yok

✔ sermaye kazancı vergisi yok

✔ KDV sadece ilk satışta (developer tarafından) uygulanır

Türkiye:

✘ kira gelir vergisi (artan oranlı)

✘ tapu harcı (%4)

✘ yıllık vergiler

Bu yüzden Dubai’de elde edilen kira → “net” gelire daha yakındır.

Likidite ve Satış Hızı

Dubai Land Department dijital tapu sistemi sayesinde:

• bir satış işlemi ortalama 1-30 günde kapanır

• mortgage ve developer ödeme planları yaygındır

Türkiye’de:

• satış ve tapu süreleri lokasyona / belediyeye göre 7–60 gün arası değişir

Likidite avantajı çıktı riskini azaltır.

10,000,000 TL ile Ne Alınır?

📍 Dubai portföy karşılığı (~300.000 USD):

✔ Business Bay / Marina’da 1+1

✔ JVC / JLT’de 2+1 mid segment

✔ Palm veya Creek Harbour’da off-plan giriş bileti

Örnek:

• Marina’da 1+1 → 2.000–3.500 USD/ay kira

• Yıllık 24.000–42.000 USD kira geliri → %8–12 ROI

📍 Türkiye portföy karşılığı (10M TL):

✔ Göktürk / Nişantaşı / Kadıköy’de tek daire

✔ Bodrum / Urla’da villa

✔ Gelişen bölgelerde 2–3 daire

Örnek:

• İstanbul iyi bölgede daire → 120.000–240.000 TL / yıl kira → %3–6 ROI

Risk Analizi

Dubai risk faktörleri:

• döviz bazlı fiyat dalgalanması

• off-plan proje teslim / developer riski

Ancak:

→ regülasyon & escrow sistemi güçlü

→ yabancı mülkiyet hukuku net

→ expat talebi yüksek

Türkiye risk faktörleri:

• ekonomik oynaklık

• döviz etkisi

• regülasyon değişkenliği

• likidite sorunları

Yatırım Profili Bazlı Öneri Modeli

Gelir odaklı yatırımcı (kira / cashflow)

→ Dubai

Değer artışı + yaşam tercihi

→ İstanbul / Bodrum / Antalya

Risk dağıtımı ve stratejik büyüme

→ ikili model (Dubai + Türkiye)

SONUÇ

Veri setine göre:

• Nakit akışı açısından Dubai daha yüksek performanslı

• Türkiye yaşam ve spekülatif yükseliş odaklı

• 10M TL için optimum model: biri gelir odaklı Dubai, biri yaşam/çıkış opsiyonlu Türkiye

Bu yatırımcı riskini dağıtır, ROI’yi artırır ve esneklik sağlar.

⸻

📌 Kaynak & Referans Notları

(Genel piyasa datası ve sektör raporları)

Knight Frank – Global Prime Index 2024

CBRE – MENA Residential Report 2024

PwC – Emerging Trends in Real Estate

Bayut & Property Finder Rental Yield Data

Dubai Land Department Registry Insights

Türkiye TÜİK konut verileri

Piyasa gözlemleri & emlak raporu trendleri

⸻

EmiraState Hakkında

EmiraState, 1995 yılında başlayan gayrimenkul mirasını; Dubai proje satışları, veri odaklı danışmanlık ve PropTech çözümleriyle birleştiren yeni nesil bir yatırım kurumudur.
EstateAnalize ile yapay zekâ tabanlı ROI ve risk analizi sunar; Estate Agent Network ile profesyoneller arasında paylaşımlı satış modeli geliştirir.
Dubai ve Türkiye’de 20’den fazla developer iş birliği, 50’den fazla proje envanteri ve 100’ü aşkın iş ortağıyla yatırımcılara güvenli ve öngörülebilir gayrimenkul yolculuğu sağlar.

⸻

Bize Ulaşın | Contact Us

E-posta: info@emirastate.com
Telefon: +216-807-15-15

Gayrimenkulünüzü bilgi, analiz ve stratejiyle büyütmek için bizimle iletişime geçin.