10 milyon TL (~300.000 USD) sermaye, hem Dubai hem Türkiye içinde üst segment konut, gelir üreten varlık veya off-plan yatırımlarına erişim sağlar.

Ancak hangi pazarda daha yüksek net getiri elde edilir?

Bu çalışma, iki pazarı veri odaklı şekilde karşılaştırır.

Kira Getirisi (Rental Yield) – Doğrudan Nakit Akışı

Küresel raporlar Dubai’nin dünya genelinde kira getirisi sıralamasında ilk 5’te olduğunu gösteriyor.

Ortalama yıllık kira getirileri:

• Dubai prime bölgeler (%8–12): Dubai Marina, Downtown, Palm

• Türkiye prime bölgeler (%4–6): Kadıköy, Çengelköy, Göktürk, Bodrum

Dubai’de ex-pat nüfusun %85 olması kurumsal kira talebini sürdürülebilir kılıyor.

Ek olarak:

• Dubai’de peşin ödemeli 1 yıllık kira modeli cash-flow’u öne çeker.

• Türkiye’de kira tahsilat riskleri yüksektir.

Sermaye Değer Artışı (Capital Appreciation)

Son 5 yıl:

• Dubai prime bölgelerde 5 yıllık değer artışı ortalama %50–120

• Türkiye’de 5 yıllık artış %35–80 (bölgeye ve döviz etkisine bağlı)

Knight Frank’a göre Dubai 2023’te dünyanın en hızlı değerlenen prime konut pazarıydı (%16–22 artış).

Örnek:

10M TL’lik 300.000 USD’lik varlık:

Vergi ve Net Gelir Etkisi

Dubai:

✔ %0 gelir vergisi

✔ stopaj yok

✔ sermaye kazancı vergisi yok

✔ KDV sadece ilk satışta (developer tarafından) uygulanır

Türkiye:

✘ kira gelir vergisi (artan oranlı)

✘ tapu harcı (%4)

✘ yıllık vergiler

Bu yüzden Dubai’de elde edilen kira → “net” gelire daha yakındır.

Likidite ve Satış Hızı

Dubai Land Department dijital tapu sistemi sayesinde:

• bir satış işlemi ortalama 1-30 günde kapanır

• mortgage ve developer ödeme planları yaygındır

Türkiye’de:

• satış ve tapu süreleri lokasyona / belediyeye göre 7–60 gün arası değişir

Likidite avantajı çıktı riskini azaltır.

10,000,000 TL ile Ne Alınır?

📍 Dubai portföy karşılığı (~300.000 USD):

✔ Business Bay / Marina’da 1+1

✔ JVC / JLT’de 2+1 mid segment

✔ Palm veya Creek Harbour’da off-plan giriş bileti

Örnek:

• Marina’da 1+1 → 2.000–3.500 USD/ay kira

• Yıllık 24.000–42.000 USD kira geliri → %8–12 ROI

📍 Türkiye portföy karşılığı (10M TL):

✔ Göktürk / Nişantaşı / Kadıköy’de tek daire

✔ Bodrum / Urla’da villa

✔ Gelişen bölgelerde 2–3 daire

Örnek:

• İstanbul iyi bölgede daire → 120.000–240.000 TL / yıl kira → %3–6 ROI

Risk Analizi

Dubai risk faktörleri:

• döviz bazlı fiyat dalgalanması

• off-plan proje teslim / developer riski

Ancak:

→ regülasyon & escrow sistemi güçlü

→ yabancı mülkiyet hukuku net

→ expat talebi yüksek

Türkiye risk faktörleri:

• ekonomik oynaklık

• döviz etkisi

• regülasyon değişkenliği

• likidite sorunları

Yatırım Profili Bazlı Öneri Modeli

Gelir odaklı yatırımcı (kira / cashflow)

→ Dubai

Değer artışı + yaşam tercihi

→ İstanbul / Bodrum / Antalya

Risk dağıtımı ve stratejik büyüme

→ ikili model (Dubai + Türkiye)

SONUÇ

Veri setine göre:

• Nakit akışı açısından Dubai daha yüksek performanslı

• Türkiye yaşam ve spekülatif yükseliş odaklı

• 10M TL için optimum model: biri gelir odaklı Dubai, biri yaşam/çıkış opsiyonlu Türkiye

Bu yatırımcı riskini dağıtır, ROI’yi artırır ve esneklik sağlar.

⸻

📌 Kaynak & Referans Notları

(Genel piyasa datası ve sektör raporları)

Knight Frank – Global Prime Index 2024

CBRE – MENA Residential Report 2024

PwC – Emerging Trends in Real Estate

Bayut & Property Finder Rental Yield Data

Dubai Land Department Registry Insights

Türkiye TÜİK konut verileri

Piyasa gözlemleri & emlak raporu trendleri

⸻