İstanbul arsa piyasası gerçekten ne kadar ısındı?

İstanbul’da son yıllarda herkes “konut balonu”ndan konuşuyor ama asıl sessiz hareket arsa tarafında. Fiyatların yönünü anlamak için önce konutla kıyaslamak gerekiyor.

Merkez Bankası konut fiyat endeksine göre, İstanbul’da konut fiyatları 2023–2024 döneminde yıllık bazda yaklaşık %30–35 nominal artış gösterdi; fakat yüksek enflasyon nedeniyle reel artış neredeyse sıfıra yakın seyretti. Başka bir analizde, 2025 ortasında İstanbul’da konut metrekare fiyatları yıllık %29,6 nominal artarken, enflasyondan arındırılmış fiyatlar %8,8 gerilemiş durumda.

Arsa tarafında ise veri daha parçalı ama yön çok daha agresif. Büyük veriyle değerleme yapan Endeksa’nın 2022 tarihli çalışmasına göre, Türkiye genelinde bir yılda:

• arsa (tarla) fiyatları ortalama %26,

• konut imarlı arsa (parsel) fiyatları %47,

• konut satış fiyatları ise %116 artmış durumda.

Bu tablo iki şeyi söylüyor:

1. Konut, enflasyon şokuyla birlikte kısa vadede patladı,

2. Arsa, daha yavaş ama daha uzun soluklu bir değer artışı trendine oturdu.

2024’e gelindiğinde REIDIN konut satış fiyat endeksi, Türkiye genelinde yıllık %38,5 nominal artışa karşılık, reel bazda -%8,8 değer kaybı gösteriyor. Yani konutta artışın önemli bir kısmı enflasyona “kaybolurken”, arsa; özellikle altyapı, ulaşım ve dönüşüm projelerine yakın koridorlarda reel anlamda değer üretmeye devam ediyor.

Bu yüzden bugün İstanbul’da profesyonel yatırımcı masaya oturduğunda ilk soru eskisi gibi “Hangi daire?” değil, giderek daha sık “Hangi aks üzerinde hangi arsa?” haline geliyor.

2. Arsa fiyatlarını asıl kim sürüklüyor: konut krizi mi, altyapı mı, enflasyon mu?

2.1. Konut krizi: Arsa artık sadece “ham toprak” değil, “gelecek konutun iskeleti”

TÜİK verilerine göre Türkiye’de konut satış adedi dalgalansa da, fiyatlar uzun süredir yüksek enflasyonun da etkisiyle reel baskı altında. REIDIN’in 2024 raporlarında, konut satış fiyatlarındaki artışın önemli kısmının enflasyon tarafından “yendiği”, kira fiyatlarının ise hâlâ reel pozitif bölgede olduğu görülüyor.

Bu denge, müteahhit ve geliştirici tarafında şu davranışı tetikliyor:

• Konutta marjlar sıkışıyor,

• İnşaat maliyetleri enflasyonla hızla yükseliyor,

• Geliştirici, “bugünden uygun fiyata arsa toplayayım, projeyi döviz bazlı talep netleştikçe lanse edeyim” noktasına geçiyor.

Büyük GYO’ların faaliyet raporlarında da bu stratejiyi görüyoruz: Emlak Konut GYO, 2024 3. çeyrek finansal tablolarında İstanbul Esenler, Küçükçekmece, Avcılar, Başakşehir gibi ilçelerde milyarlarca TL büyüklüğünde arsa stokunu bilançosunda tutuyor. Bu, sadece “arsa saklama” değil; orta–uzun vadeli stoklama ve değerleme stratejisi.

2.2. Altyapı ve koridor mantığı: Arsa artık “adres” değil, “rota” ile değerleniyor

Eskiden “arsa nerede?” sorusu mahalle ve ilçe ile cevaplanırdı. Bugün profesyonel yatırımcı şu üç soruyu soruyor:

1. Bu arsa hangi ulaşım koridorunun üzerinde?

2. Yakın vadede hangi altyapı / dönüşüm projesi burayı etkileyebilir?

3. Bu bölgedeki düzenleyici kurumlar ve büyük oyuncular (GYO’lar, kamu projeleri) kimler?

Emlak Konut ve benzeri oyuncuların Esenler, Küçükçekmece, Avcılar, Başakşehir, Pendik gibi akslarda sistematik arsa biriktirmesi; bölgesel fiyat oluşumunun artık “tekil alıcı–satıcı”dan ziyade kurumsal strateji tarafından yönlendirildiğini gösteriyor.

Pratik içgörü:

Arsa değer artışını anlamak için sadece metrekare fiyatına bakmak artık anlamsız. Ulaşım koridoru + kamu yatırımı + GYO iştahı üçgeni, klasik “mahallenin popülerliği”nden daha belirleyici hale geliyor.

2.3. Enflasyon: Reel getiri testi

CPI verilerine göre Türkiye’de yıllık TÜFE 2024 ortasında %60–70 bandında seyretti. Aynı dönemde konut fiyatları nominal olarak yükselse de, enflasyondan arındırıldığında pek çok şehirde reel getiri negatife dönmüş durumda.

Arsa cephesinde ise tablo şöyle okunuyor:

• Likidite daha düşük,

• Fiyat güncellemesi daha yavaş,

• Ancak doğru koridorda, projeye dönüşme ihtimali yüksek arazilerde 5–10 yıllık perspektifte reel getiri potansiyeli hâlâ konuttan daha güçlü.

Buradaki incelik: Arsa kısa vadede “fiyat grafiği”yle değil, regülasyon ve planlama değişikliği haber akışıyla hareket ediyor. Bu da klasik yatırımcı için risk gibi görünse de, doğru okunduğunda asıl alfa kaynağı haline geliyor.

3. İstanbul’da hangi arsa profili, hangi yatırımcı için mantıklı?

Bu noktada veri kadar deneyim ve vaka da devreye giriyor. İstanbul arsa piyasasında kabaca üç stratejik profil görüyoruz:

3.1. “Kritik koridor” yatırımcısı – Regülasyonu takip eden sermaye

Bu profilin odağı; Kuzey Marmara otoyoluna, yeni ulaşım akslarına veya dönüşüm projelerine yakın ama henüz “pazarlanmamış” arsalar. Burada hedef, 3–7 yıl arası sürede:

• imar durumunun netleşmesi,

• ulaşım erişiminin artması,

• GYO veya büyük geliştiricilerin bölgeye girmesiyle birlikte çarpanlı değer artışı.

Bu tip arsalarda kısa vadede kira getirisi yok; yatırım tamamen sermaye kazancına oynuyor. Bu nedenle bu profili, nakit akışına değil net varlık büyümesine odaklanan yatırımcılar taşıyabiliyor.

3.2. “Parçalanabilir / proje edilebilir” arsa – Geliştiriciye ortak olmak isteyen yatırımcı

İkinci profil, tek bir büyük arazi yerine bölünebilir, site ya da ticari kompleks projesine dönüşebilir arsalar. Burada risk daha fazla ama getiri potansiyeli de öyle.

Bu modelde:

• Arsa üzerinde ileride geliştiriciyle gelir paylaşımı ya da kat karşılığı yapılabilmesi,

• imar haklarının net olması,

• etrafta benzer ölçekli projelerin bulunması,

en kritik faktörler. Emlak Konut’un gelir paylaşımı modeliyle yürüttüğü pek çok projede, bu tip “arsa + geliştirici iş birliği” kurgusunun sermaye verimliliğini ciddi şekilde artırdığı görülüyor.

Tecrübe içgörüsü: Eğer yatırımcı, arsayı salt “al bekle” değil, gelecekte proje ortaklığı opsiyonu ile düşünüyorsa, bu profilde doğru yapılandırılmış bir sözleşme mekanizması (opsiyon, ön protokol, vs.) arsa yatırımını klasik konuta göre bambaşka bir çarpana taşıyabiliyor.

3.3. “Portföy dengeleme” yatırımcısı – Konut + arsa hibrit model

Üçüncü profil, zaten konut, döviz, hisse gibi enstrümanları olan ve arsa tarafını portföyün volatilitesini artırmadan büyüme motoru olarak kullanmak isteyen yatırımcı.

Burada strateji şuna benziyor:

• Portföyün %10–25 arası kısmını,

• orta–uzun vadeli arsa pozisyonuna ayırmak,

• geri kalanını likit konut/kira akışı veya finansal varlıklarda tutmak.

REIDIN ve TÜİK verileri, son 5–10 yıllık dönemde Türkiye genelinde arsa ve konutun birbirinden farklı döngüler yaşadığını; özellikle büyük şehirlerin çeperlerinde arsanın, merkezdeki konuta göre daha yüksek nominal ve kimi durumlarda daha yüksek reel getiriler ürettiğini ortaya koyuyor.

Buradan çıkan içgörü: Arsa, tek başına değil; portföyün “opsiyon” katmanı olarak konumlandığında daha anlamlı ve daha yönetilebilir bir risk profili sunuyor.

Sonuç: İstanbul’da arsa, yeniden “merkez ürün” olmaya mı gidiyor?

Veri ve saha deneyimi birlikte okunduğunda şu tablo ortaya çıkıyor.

• Konut tarafında yüksek enflasyon → reel getiriyi bastırıyor,

• Altyapı ve kentsel dönüşüm politikaları → belirli koridorlarda arsa talebini yapısal olarak artırıyor,

• GYO’lar ve büyük geliştiriciler → arsa stoklarını büyüterek fiyat oluşumunda daha belirleyici hale geliyor,

• Yatırımcı profili → “daire al, kiraya ver” çizgisinden çıkıp “doğru aks üzerinde arsa pozisyonu al, bekle ve proje ile realize et” modeline yöneliyor.

Bu nedenle İstanbul arsa piyasasını artık “yan ürün” değil, başlı başına stratejik bir varlık sınıfı olarak konuşmak gerekiyor.

İyi haber: Doğru veri, doğru bölge okuması ve doğru sözleşme modeliyle arsa, hâlâ konuta göre daha yüksek getiri potansiyeli barındırıyor.

Kötü haber: Bu oyunda hata payı çok daha düşük; duyguyla değil, planlama, imar, altyapı ve büyük oyuncuların adımlarını birlikte okuyabilen yatırımcı kazanıyor.

⸻

Kaynakça

• REIDIN Residential Property Price Indices, Türkiye ve İstanbul, 2015–2024 veri seti. 

• TCMB Konut Fiyat Endeksi, İstanbul alt kırılımı. Özet analiz için GlobalPropertyGuide, 2025. 

• TÜİK, Tüketici Fiyat Endeksi ve Konut Satış İstatistikleri bültenleri. 

• Endeksa, Türkiye genelinde arsa, arazi ve konut metrekare fiyat değişimleri ve yıllık değer artış oranları (özellikle 2022 dönem çalışması). 

• Emlak Konut GYO 2023–2024 faaliyet ve finansal raporları; İstanbul Esenler, Küçükçekmece, Avcılar, Başakşehir vb. ilçelerdeki arsa stok dağılımları. 

• GYODER 2023 Yıllık Raporu ve Türkiye gayrimenkul piyasası değerlendirmeleri. 

⸻

EmiraState Hakkında

EmiraState, 1995 yılında başlayan gayrimenkul mirasını; Dubai proje satışları, veri odaklı danışmanlık ve PropTech çözümleriyle birleştiren yeni nesil bir yatırım kurumudur.
EstateAnalize ile yapay zekâ tabanlı ROI ve risk analizi sunar; Estate Agent Network ile profesyoneller arasında paylaşımlı satış modeli geliştirir.
Dubai ve Türkiye’de 20’den fazla developer iş birliği, 50’den fazla proje envanteri ve 100’ü aşkın iş ortağıyla yatırımcılara güvenli ve öngörülebilir gayrimenkul yolculuğu sağlar.

⸻

Bize Ulaşın | Contact Us

E-posta: info@emirastate.com
Telefon: +216-807-15-15

Gayrimenkulünüzü bilgi, analiz ve stratejiyle büyütmek için bizimle iletişime geçin.